不動産投資の利回り計算
物件価格と年間の家賃収入から、表面利回りと実質利回りを計算します。収益物件の比較に使えます。
不動産投資の利回り計算について
不動産投資では、物件価格に対する年間の家賃収入の割合を「利回り」と呼び、物件の収益性を比べる目安にします。広告などで見かける「表面利回り」は、年間の満室想定の家賃収入を物件価格で割った値です。
実際の収益は、管理費・修繕費・固定資産税・空室などの経費で目減りします。経費を引いた手残りを、購入時の諸費用も含めた投資額で割った「実質利回り」で比べると、現実に近い判断ができます。融資の金利やローン返済は含まれていません。
こんなときに使えます
- 気になる収益物件の利回りを確認する
- 複数の物件を実質利回りで比較する
- 投資額を回収するのにかかる年数の目安を知る
使うときのポイント
- 表面利回りだけで判断せず、空室率と修繕費を見込んで実質利回りで考える
- 利回りが高い物件は、立地や築年数などのリスクが高い場合がある
計算例
入力欄の初期値のまま計算すると、次の結果になります。条件は、物件価格(購入価格)が30,000,000円、年間の家賃収入が2,400,000円、年間の諸経費(管理費・税金など)が400,000円、購入時の諸費用が0円です。数値を変えると、この結果もそれに合わせて変わります。
| 表面利回り | 8% |
|---|---|
| 実質利回り | 6.67% |
| 年間の手残り(家賃 - 諸経費) | 2,000,000円 |
| 投資回収の目安 | 15年 |
使い方
- 物件価格と年間の家賃収入を入力します。
- 年間の諸経費と、購入時の諸費用があれば入力します。
- 表面利回りと実質利回りが表示されます。
計算方法・仕組み
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り = (年間家賃収入 - 年間諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100
空室や修繕、ローン金利は含みません。
知っておきたい基礎知識
不動産投資の利回りは、物件価格に対して年間どれだけの収入が見込めるかを示す指標です。表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った数字で、物件の比較の入口として使われます。実質利回りは、管理費・修繕費・固定資産税などの諸経費と購入時の諸費用を考慮するため、表面利回りより低くなります。
たとえば、物件価格3,000万円で年間家賃収入が240万円なら、表面利回りは8%です。しかし、経費が年間50万円、購入時諸費用が200万円かかる場合、実質利回りは(240 - 50) ÷ 3,200 ≒ 5.9%になります。利回りが高くても、空室や修繕で収入が減るリスクがあるため、地域や築年数も合わせて考える必要があります。
間違えやすいポイント
- 表面利回りだけで比べない。経費・空室・修繕を考慮した実質利回りで確認する
- 利回りが高い物件は、その分リスク(築古・地方・空室率)も高いことが多い
- ローンの金利や、売却時の価格変動は、このツールでは計算されない
よくある質問
- 空室の影響はどう考えればよいですか?
- 年間の家賃収入に、想定する空室率(たとえば5〜10%)を反映して入力すると、より現実的な利回りが確認できます。
- 利回りの目安はいくらですか?
- 地域や物件の種類によって異なり、一概には言えません。同じエリア・同じ条件の物件と比較して、相場から大きく外れていないかを見る使い方が基本です。